隨著一系列具有含金量的改革舉措和支持政策出臺(tái)、落地及紅利的釋放，農(nóng)民市民化、非戶籍人口城鎮(zhèn)化過(guò)程中城市新增人口住房需求將有所增加和釋放，相關(guān)投資也將有所增加，進(jìn)而對(duì)沖樓市的回落和調(diào)整。但由于制度改革紅利的釋放需要一個(gè)過(guò)程，其對(duì)未來(lái)樓市的具體影響程度還依賴于制度變革的強(qiáng)度和舉措落實(shí)的力度。
高度關(guān)注可能偏離調(diào)控目標(biāo)的這幾種情況：第一，調(diào)整沒(méi)有到位，過(guò)熱仍在繼續(xù)；第二，調(diào)整過(guò)速過(guò)猛；第三，調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)；第四，投機(jī)空間轉(zhuǎn)移。
推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化，釋放新需求去庫(kù)存并對(duì)沖市場(chǎng)調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤(rùn)平均化的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與政府調(diào)控機(jī)制，讓政府部門(mén)與市場(chǎng)相關(guān)主體積極又理性地參與促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。
2016年中國(guó)樓市經(jīng)歷了由驚心動(dòng)魄、跌宕起伏到轉(zhuǎn)危為安的過(guò)程。2015年年中以來(lái)，在相對(duì)寬松的政策背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入上升的周期，尤其是2016年初之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)井噴式由一線向周邊及二線城市波浪式擴(kuò)散回暖，雖在4月份之后呈現(xiàn)回落調(diào)整的跡象，但是自7月尤其是8月以來(lái)形勢(shì)迅猛逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱面臨著區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)散和熱點(diǎn)地區(qū)瘋狂和失控的風(fēng)險(xiǎn)。隨著一線城市從嚴(yán)調(diào)控的推進(jìn)，以及9、10月份熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)調(diào)控的集中收緊，樓市初現(xiàn)降溫跡象。2016年樓市經(jīng)歷了整體上升、局部過(guò)熱和調(diào)整出現(xiàn)的過(guò)程。 2017年，樓市將延續(xù)短期調(diào)整，總體將平穩(wěn)回落，但也有不確定性?？傮w上，本輪樓市調(diào)整將持續(xù)到明年下半年，且呈現(xiàn)空間差異化趨勢(shì)。具體來(lái)看，首先，全國(guó)住房銷售面積將出現(xiàn)較大幅度下降。銷售價(jià)格增幅將逐步回落，不排除個(gè)別時(shí)間段出現(xiàn)由增幅下降變?yōu)榻^對(duì)下降的情況，其中，一、二線城市中先前房?jī)r(jià)上漲快的城市的房?jī)r(jià)增幅回落會(huì)更大，三四線城市則進(jìn)一步分化。其次，全國(guó)總體庫(kù)存將進(jìn)一步下降，降幅會(huì)有所收窄，且城市間分化嚴(yán)重，三四線城市去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨。再次，在經(jīng)歷年初的波動(dòng)后，全年房地產(chǎn)投資將保持2%-4%的增長(zhǎng)，低于2016年增長(zhǎng)。其中一二線城市增長(zhǎng)更好。全國(guó)商品房新開(kāi)工面積也將會(huì)下降，同時(shí)分化還會(huì)持續(xù)，一、二線城市新開(kāi)工面積或?qū)⒃黾?。最后?017年房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)與2016年相比會(huì)明顯下降。以下我們分別從華房指數(shù)、基本面、改革紅利和投資投機(jī)轉(zhuǎn)變層面對(duì)未來(lái)一年的樓市進(jìn)行預(yù)測(cè)。
價(jià)格增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)投資增幅全年較低
在整體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)沒(méi)有重大變化和沒(méi)有重要政策出臺(tái)的前提之下，未來(lái)一年內(nèi)，全國(guó)層面上的房?jī)r(jià)增幅在延續(xù)2016年第四季度短暫調(diào)整，在將于2017年第一季度有較大幅度回落，三季度增幅將出現(xiàn)負(fù)值，此后降幅收窄。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度在經(jīng)歷第一季度的波動(dòng)后，二三季度緩慢回升，2017全年增幅在2%左右，在2016年較低增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)明顯放緩。同時(shí)，一線城市的房?jī)r(jià)增速將有所放緩，并存在波動(dòng)調(diào)整的可能，住房開(kāi)發(fā)投資增速將會(huì)有所增加。二線城市的房?jī)r(jià)增速會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，住房開(kāi)發(fā)投資增速或?qū)⒊霈F(xiàn)較快幅度的回升。
悲觀預(yù)期導(dǎo)致觀望供需下降帶來(lái)市場(chǎng)調(diào)整
從周期上看，本世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)存在著周期時(shí)間3年左右，上升期1年左右（包括2009年刺激下的上升期）。主要原因是受到政策調(diào)整影響，加上預(yù)期相應(yīng)變化，居民真實(shí)需求推遲或者提前釋放，投資及投機(jī)也如影隨形，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)短期上下波動(dòng)。2013年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折之年。2013年之前10多年，每次出現(xiàn)的調(diào)整都是在政策打壓下的結(jié)果，每次出現(xiàn)的反彈都是市場(chǎng)自動(dòng)反彈（除2009年外）；2013年及其以后的調(diào)整是在沒(méi)有任何干預(yù)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整。2015年市場(chǎng)無(wú)力自動(dòng)反彈，是在政策刺激下反彈。本次周期從2015年下半年開(kāi)始轉(zhuǎn)升，2016年可能調(diào)整，到2017年下半年完成。
一個(gè)周期。2017年受政策和預(yù)期影響，剛性和改善性需求將多有觀望并推遲購(gòu)買(mǎi)，企業(yè)也將處于觀望狀態(tài)，但由于前期回籠資金較好，短期價(jià)格下降幅度不大。其中，一二線城市真實(shí)需求下降相對(duì)較少，與此同時(shí)，由于受到多種因素影響，短期內(nèi)庫(kù)存增加不多，市場(chǎng)供求仍處緊張。三、四線及以下城市，消費(fèi)性需求釋放緩慢，去庫(kù)存壓力依然較大。
從宏觀環(huán)境上看，一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2017年仍將低于上一年，但已經(jīng)呈現(xiàn)了一些積極的跡象，表明經(jīng)濟(jì)下行壓力在緩解。另一方面，美聯(lián)儲(chǔ)加息和人民幣貶值給房地產(chǎn)、金融與宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)，但也有一些正向影響，總之，宏觀環(huán)境將為2017年樓市平穩(wěn)調(diào)整創(chuàng)造了條件，但也有導(dǎo)致不確定性的因素。
新住需求持續(xù)釋放對(duì)沖樓市下行調(diào)整
制度變革的力度決定樓市調(diào)整幅度和時(shí)間提前或者延后。如果沒(méi)有制度變革，潛在需求難以釋放，短期調(diào)整難以避免。如果實(shí)施有效的制度改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可以延遲和減緩。
2016年8月5日，國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化若干財(cái)政政策的通知（國(guó)發(fā)〔2016〕44號(hào)）發(fā)布，明確指出，建立健全支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財(cái)政政策體系，將持有居住證人口納入基本公共服務(wù)保障范圍，創(chuàng)造條件加快實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋；維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，支持引導(dǎo)其依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化，并與城鎮(zhèn)居民享有同等權(quán)利。
2016年10月30日，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》的通知中指出，以人的城鎮(zhèn)化為核心，以體制機(jī)制改革為動(dòng)力，緊緊圍繞推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶目標(biāo)，深化戶籍制度改革，加快完善財(cái)政、土地、社保等配套政策。提出加大對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財(cái)政支持力度并建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，建立財(cái)政性建設(shè)資金對(duì)吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口較多城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的補(bǔ)助機(jī)制，建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制，將進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系等配套政策與舉措。
隨著一系列具有含金量的改革舉措和支持政策出臺(tái)、落地及紅利的釋放，農(nóng)民市民化、非戶籍人口城鎮(zhèn)化過(guò)程中城市新增人口住房需求將有所增加和釋放，相關(guān)投資也將有所增加，進(jìn)而對(duì)沖樓市的回落和調(diào)整。但由于制度改革紅利的釋放需要一個(gè)過(guò)程，其對(duì)未來(lái)樓市的具體影響程度還依賴于制度變革的強(qiáng)度和舉措落實(shí)的力度。
對(duì)偏離調(diào)控目標(biāo)的情況需要高度關(guān)注
從全國(guó)來(lái)看，樓市基本面因素決定2016年第二季度應(yīng)進(jìn)入調(diào)整期，但由于過(guò)度投機(jī)等原因，打亂和推遲樓市調(diào)整的進(jìn)程。但是2016年10月，20余城市針對(duì)投資、投機(jī)需求抑制政策的密集出臺(tái)，將使中國(guó)樓市整體上回到短期調(diào)整階段。一、二線熱點(diǎn)城市，隨著對(duì)投資抑制和炒房的嚴(yán)格限制政策陸續(xù)出臺(tái)，未來(lái)投資將大幅下降，投機(jī)將持續(xù)沉寂。因此，銷售額將絕對(duì)下降，銷售價(jià)格增幅將下降并在個(gè)別月份處于負(fù)值。
政策與預(yù)期變化將使消費(fèi)需求推遲和減緩，抑制住投資和限制投資將使熱點(diǎn)城市大幅度回落，但是改革紅利釋放的新需求將減緩大幅回落?？傮w而言，2017年樓市總體平穩(wěn)回落。
但是，我們還須警惕未來(lái)市場(chǎng)的不確定性?；跉v次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)的新特點(diǎn)，以及本次調(diào)控政策尚有改進(jìn)空間，以下幾種可能偏離調(diào)控目標(biāo)的情況需要高度關(guān)注。第一，調(diào)整沒(méi)有到位，過(guò)熱仍在繼續(xù)。在本次調(diào)控中，一些城市的政策力度比較有限，沒(méi)有提出切實(shí)的措施來(lái)確保未來(lái)供地需求；一些城市的外地限購(gòu)政策則過(guò)于寬松。尤其重要的是，一些地方政府沒(méi)有對(duì)部分金融機(jī)構(gòu)采取繞開(kāi)監(jiān)管從供給端和需求端向樓市導(dǎo)入大量資金的行為給予及時(shí)制止和清理。第二，調(diào)整過(guò)速過(guò)猛。由于部分一、二線城市的調(diào)控措施比較密集，媒體輿論陣勢(shì)很大，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期影響較大，因此，也有可能使市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生重大逆轉(zhuǎn)，形成極度悲觀預(yù)期，導(dǎo)致價(jià)格泡沫破裂。第三，調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。由于導(dǎo)致樓市投資與投資的制度根基沒(méi)有消除，加上調(diào)控機(jī)制不健全，地方政府隨時(shí)有可能從投機(jī)的阻擊方轉(zhuǎn)變成投機(jī)的縱容方，開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)投資者和居民也可能伺機(jī)隨時(shí)卷土重來(lái)，因此存在調(diào)整逆轉(zhuǎn)的可能性。第四，投機(jī)空間轉(zhuǎn)移。由于資本在股市、債市、樓市間不停流動(dòng)，當(dāng)一些城市和區(qū)域限購(gòu)后，不排除這些投機(jī)資本向非限購(gòu)且具有一定投資潛力的周邊及其他城市轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致另一些區(qū)域接續(xù)過(guò)熱。
為避免樓市調(diào)整過(guò)猶不及給金融穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)壓力，需要完善短期政策引導(dǎo)樓市軟著陸，應(yīng)堅(jiān)持“虛實(shí)結(jié)合，主動(dòng)調(diào)控”、“長(zhǎng)短結(jié)合，標(biāo)本兼治”、“邊調(diào)邊看，逐步完善”、“分城施策，協(xié)同作戰(zhàn)” 等調(diào)控施策原則。第一，密切監(jiān)測(cè)調(diào)控效果，做好后續(xù)補(bǔ)調(diào)的準(zhǔn)備。第二，完善“分城施策”，建立“協(xié)同作戰(zhàn)”機(jī)制。第三，調(diào)整城市間土地供給規(guī)模，完善土地拍賣制度。第四，清查樓市的違規(guī)融資，取消過(guò)熱城市的房貸利率優(yōu)惠。第五，實(shí)施前瞻性引導(dǎo)調(diào)控政策，主動(dòng)發(fā)聲引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。
推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化，釋放新需求去庫(kù)存并對(duì)沖市場(chǎng)調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤(rùn)平均化的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與政府調(diào)控機(jī)制，讓政府部門(mén)與市場(chǎng)相關(guān)主體積極又理性地參與促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。未來(lái)需要在四個(gè)方面著手構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制。第一，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)涵，調(diào)整城市化戰(zhàn)略方針，調(diào)整住房發(fā)展定位，完善住房發(fā)展立法。第二，加快相關(guān)制度改革，釋放新需求去庫(kù)存并對(duì)沖市場(chǎng)調(diào)整。改革住房供求制度體系，深化住房基本制度改革，深化建立新型戶籍制度，完善城鎮(zhèn)化的分?jǐn)倷C(jī)制。第三，在土地、金融、財(cái)稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革突破，鏟除經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化及波動(dòng)的根基。深化土地制度改革，深化金融制度改革，深化財(cái)稅制度改革。第四，健全樓市調(diào)控的工作機(jī)制，完善樓市調(diào)控的問(wèn)責(zé)機(jī)。建立“領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，部門(mén)分工”的機(jī)制，完善“中央監(jiān)控，地方調(diào)控”的機(jī)制，完善“監(jiān)督考核，獎(jiǎng)懲問(wèn)責(zé)”機(jī)制。